Mortage Reits
公司,簡單來說,
就是開高槓桿,5倍以上隨處可見~
付短債利息,收長債(15-30 年的 MBS loan)利息
賺取利差的公司,
所以判斷一間mreits 公司的好壞,
最基本就是看長短債的利差 bps
我打算跨經濟循環的持有~
就是開高槓桿,5倍以上隨處可見~
付短債利息,收長債(15-30 年的 MBS loan)利息
賺取利差的公司,
所以判斷一間mreits 公司的好壞,
最基本就是看長短債的利差 bps
我打算跨經濟循環的持有~
應該是不會借十年的~但借款利率會比國債高,所以暫時先用這個代替一下
在低利化的環境下,為何2008到現在沒有起色呢?
相信大家都知道,是由於次貸風暴,讓指數裡的成分股一大堆倒了或大跌。
錢等於蒸發掉~
相信大家都知道,是由於次貸風暴,讓指數裡的成分股一大堆倒了或大跌。
錢等於蒸發掉~
REM 持股,比對現在各持股股價,
可以體驗一下2008的鶴唳風聲。
http://us.ishares.com/product_info/fund/holdings/REM.htm?asofDt=2007-12-31&periodCd=m
可以體驗一下2008的鶴唳風聲。
http://us.ishares.com/product_info/fund/holdings/REM.htm?asofDt=2007-12-31&periodCd=m
風險之一:
Delinquency
房地產崩盤,投資人不付錢
(房子帳面價值低於貸款金額,美國人會直接放棄,相對來講,泡沫經濟的日本房貸有不少日本人咬牙苦撐繳完)
(房子帳面價值低於貸款金額,美國人會直接放棄,相對來講,泡沫經濟的日本房貸有不少日本人咬牙苦撐繳完)
現在三大持股MTGE,AGNC,NLY都大量持房利美的MBS債券,雖然仍有違約風險,但相對之前已經低很多了。
附帶一提:投資居住型房貸的,風險比投資商業型房貸的高很多,
因為生意人比較不會說不繳就不繳~
因為生意人比較不會說不繳就不繳~
這是REM第一大成分股 NLY, 相對來講股價沒動,而且穩定配息,是因為把超過75%以上的債券都投資在房利美跟房甚麼的,在次貸海嘯吃了美國政府不少便宜,許多不應該償還的債券都拿回錢所以沒事
另一個要注意的點是為何2004~2005會崩盤?因為這一年升了8次息,
而且公司本身太過自大,並沒有做太多避險,導致淨值大幅減損。
風險之二: 利率
而且公司本身太過自大,並沒有做太多避險,導致淨值大幅減損。
風險之二: 利率
自己持有的長債利率不變(因為已購入),但市場價格的變動讓自己損失帳面價值,
同時借的短債利率也會提升,獲利來源的長短債利差也會縮小
同時借的短債利率也會提升,獲利來源的長短債利差也會縮小
在美國利率史上最低的時候(實質負利率),為何我要進場?
因為 “預期”
因為 “預期”
這是NLY,但隨便翻一間mreit也是一樣道理。股價走勢在前面有,就不重貼了,
對比前一波經濟循環,可以明顯看到P/B ratio從 1.5~1.8的水準大幅降低到接近1
financial leverage 也從11~13倍下降到 7~9倍(圖上沒有)
對比前一波經濟循環,可以明顯看到P/B ratio從 1.5~1.8的水準大幅降低到接近1
financial leverage 也從11~13倍下降到 7~9倍(圖上沒有)
為何在2003~2007的P/B值會遠高於現在?
除了房地產泡沫外, 我想是因為利差空間大。
投資人覺得這殖利率夠用了,所以覺得溢價投資也無所謂
除了房地產泡沫外, 我想是因為利差空間大。
投資人覺得這殖利率夠用了,所以覺得溢價投資也無所謂
現在翻開各大mreits 公司的財報,會發現幾乎每一家公司,
都在強調"利率風險"都強調著已做好利率避險~
因為在利率降無可降的這個時期,除了上調, 就只有持平的空間而已。
都在強調"利率風險"都強調著已做好利率避險~
因為在利率降無可降的這個時期,除了上調, 就只有持平的空間而已。
所有人,包括公司本身也是,都已經為了利率上調做好了理性預期的空間。
所以,真正在利率上升的時候,
帳面價值會真有嚴重的損失, 我抱持著懷疑的態度。
同樣的情況,可以去看看2004各公司的財報,
會發現公司想法完全不同。
所以,真正在利率上升的時候,
帳面價值會真有嚴重的損失, 我抱持著懷疑的態度。
同樣的情況,可以去看看2004各公司的財報,
會發現公司想法完全不同。
如果房地產沒再度崩盤,
拉長期來看(跨經濟循環)
我相信會變成這種發展:
1.升息-------------- 短期價格波動--------帳面價值沒下降太多(避險緣故)
--------------- 長債殖利率開始上揚 ----------- 漂亮的利差空間 -------
投資人願意溢價放入 -------- P/B 值開始上升 -------股價上升
-----拿到的股利變多
拉長期來看(跨經濟循環)
我相信會變成這種發展:
1.升息-------------- 短期價格波動--------帳面價值沒下降太多(避險緣故)
--------------- 長債殖利率開始上揚 ----------- 漂亮的利差空間 -------
投資人願意溢價放入 -------- P/B 值開始上升 -------股價上升
-----拿到的股利變多
2.升息失敗(房產沒崩盤)----- 短期股價上漲 -------- 長短期利差空間繼續縮小
------------ 殖利率下降 -------- 房貸投資人還掉之前借貸(新債換舊債)----- ----- 殖利率進一步下降 ---------- 股價下跌 ----------全球超低利化環境
----------- 股價還是勉強卡在那邊
3.升息失敗(房產崩盤) -----沒啥好討論,就是賠賠賠賠賠~~
------- 但 MTGE, AGNC, NLY三大持股都以房利美MBS為主
------賠錢,但還是可以吃美國政府豆腐,不會再像2008一樣跌掉80%了
------------ 殖利率下降 -------- 房貸投資人還掉之前借貸(新債換舊債)----- ----- 殖利率進一步下降 ---------- 股價下跌 ----------全球超低利化環境
----------- 股價還是勉強卡在那邊
3.升息失敗(房產崩盤) -----沒啥好討論,就是賠賠賠賠賠~~
------- 但 MTGE, AGNC, NLY三大持股都以房利美MBS為主
------賠錢,但還是可以吃美國政府豆腐,不會再像2008一樣跌掉80%了
風險之三:Prepayment Risk
提前償還風險指因為借款人提前償還貸款,導致放款人提前收回現金、資金回報降低的可能性。
這在上述的 第二種情況發生了
簡單來說,如果握很長期的話,升息反而是比較好的選擇。
現在投資 mreits, 我認為是一個正面我賺,反面我不賠的好時機。
(當然2011巴菲特投資美國銀時更好,只是沒辦法搭時光機了....)
現在投資 mreits, 我認為是一個正面我賺,反面我不賠的好時機。
(當然2011巴菲特投資美國銀時更好,只是沒辦法搭時光機了....)
講到巴菲特,
他說過投資BAC, WFC是為了十年之後的目標,
我試著拆一下他的投資邏輯:
這兩間銀行裡面,有非常多次貸海嘯留下來的爛帳,
WFC更是專門做這塊領域的銀行。
金融業有不少的次貸爛帳,
退一步來說,這兩間銀行沒那些爛帳依然有獲利能力,
進一步來說,隨著美國經濟改善,房地產開始有復甦傾向,
民眾還款能力/意願大增,不少的債權可以搖身一變,從餿水變雞湯,讓帳面價值大幅提升。所以,巴菲特選擇在這個經濟循環大幅切入金融業。
他說過投資BAC, WFC是為了十年之後的目標,
我試著拆一下他的投資邏輯:
這兩間銀行裡面,有非常多次貸海嘯留下來的爛帳,
WFC更是專門做這塊領域的銀行。
金融業有不少的次貸爛帳,
退一步來說,這兩間銀行沒那些爛帳依然有獲利能力,
進一步來說,隨著美國經濟改善,房地產開始有復甦傾向,
民眾還款能力/意願大增,不少的債權可以搖身一變,從餿水變雞湯,讓帳面價值大幅提升。所以,巴菲特選擇在這個經濟循環大幅切入金融業。
我選擇投資REM 而非NLY,是打算穩健中求發展,NLY的策略能幫助他們安然度過金融危機,REM就是以這幾間大公司的穩健度基礎下,
試著延伸到其他公司所持有的金融爛帳,
像NCT, DX等公司的持有物並不像NLY規矩這麼嚴苛,
在經濟逐漸改善的同時,
未擔保債券的價值上漲空間令人垂涎三尺,
REM,就是我看到能以最低風險去接觸這塊領域的最好標的。
試著延伸到其他公司所持有的金融爛帳,
像NCT, DX等公司的持有物並不像NLY規矩這麼嚴苛,
在經濟逐漸改善的同時,
未擔保債券的價值上漲空間令人垂涎三尺,
REM,就是我看到能以最低風險去接觸這塊領域的最好標的。
那我現在會先買50%的REM
如果跌個10%~15%, 會補進另外50%,
如果沒跌,就分12個月定期定額把另外50%補完~~
如果跌個10%~15%, 會補進另外50%,
如果沒跌,就分12個月定期定額把另外50%補完~~
而且我另外有做IRS,
除了對利率做避險以外,也想在不同時間架構下,能夠做到兩邊都賺錢~
希望美國可以繼續表現好,然後快快升息~
除了對利率做避險以外,也想在不同時間架構下,能夠做到兩邊都賺錢~
希望美國可以繼續表現好,然後快快升息~
給個結論:
1. 如果要追巴菲特----------- 買WFC
2.
如果要保守的利差-------- 買NLY
3.
如果積極一點----------- 買REM
4.
更積極-------------- 裡面規模更小的成分股,這我就沒研究了。
已於3/6 出脫REM,
回覆刪除同時平倉IRS,
對利率的長短期套利操作告一段落。
因發現 Credit Spread 問題,REM仍然無法解決